Elővásárlási jog: mikor és kinek van joga?
Ingatlanvásárláskor vagy -eladáskor gyakran tapasztalom, hogy az elővásárlási jog kérdését a felek félvállról veszik, vagy csak az utolsó pillanatban szembesülnek a létezésével. Pedig ha egy ingatlant elővásárlási jog terhel, annak figyelmen kívül hagyása súlyos jogi következményekkel járhat: a jogosult akár peres úton is magához válthatja az ingatlant, érvénytelenítve az Önök által kötött szerződést. Ügyvédként kiemelt feladatomnak tekintem, hogy a tulajdoni lap alapos átvizsgálásával és a szükséges lemondó nyilatkozatok beszerzésével teljes biztonságot nyújtsak mind az eladóknak, mind a vevőknek.
Mi az az elővásárlási jog és hol találkozunk vele?
Az elővásárlási jog lényegében egy olyan jogosultság, amely elsőbbséget biztosít a jogosult számára az ingatlan megvételére. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos el szeretné adni az ingatlant, a kapott vételi ajánlatot először teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjával. Ha a jogosult a megadott határidőn belül elfogadja az ajánlatot, a szerződés automatikusan vele jön létre, nem pedig az eredeti vevővel.
Jogilag két nagy csoportot különböztetünk meg. Az egyik a szerződéses elővásárlási jog, amelyet a felek maguk alapíthatnak, és amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:218. §-a szabályoz; ezt a jogot be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba ahhoz, hogy harmadik személyekkel szemben is hatályos legyen. A másik csoport a jogszabályon alapuló elővásárlási jog. Ide tartoznak például a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény (Földtörvény) szerinti szigorú szabályok, ahol a helyi gazdálkodóknak, szomszédoknak vagy az államnak van elsőbbsége, de a társasházak alapító okiratában kikötött tulajdonostársi elővásárlási jogok is ide sorolhatók.
Kinek és milyen esetekben lehet elővásárlási joga?
Tulajdonostársak osztatlan közös tulajdon esetén
Tapasztalatom szerint a leggyakoribb eset az osztatlan közös tulajdon, mint például a közös udvaros házak, ikerházak vagy a társasházi teremgarázsok parkolóhelyei. Itt a Ptk. alapján a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jog illeti meg egymás tulajdoni hányadára. Szintén gyakori, hogy maguk a társasházak az Alapító Okiratban kötnek ki elővásárlási jogot a tagok javára a külön tulajdonban álló lakásokra is.
Mezőgazdasági földek és a Földtörvény szabályai
A termőföldek értékesítése különösen szigorú menetrend szerint zajlik. A Földtörvény alapján az állam, a helyi földművesek, a szomszédok és a bérlők meghatározott rangsor szerint élhetnek elővásárlási jogukkal. Ezen ügyleteknél a szerződést kötelezően ki kell függeszteni a helyi polgármesteri hivatalban, így adva lehetőséget a jogosultaknak a nyilatkozattételre.
Bérlők és egyéb szerződéses jogosultak
A bérleti szerződésekben a felek gyakran kikötnek elővásárlási jogot a bérlő javára, biztosítva, hogy ha a tulajdonos eladná a bérelt lakást vagy üzlethelyiséget, a bérlő léphessen az első helyre. Emellett magánszemélyek és cégek is bármikor alapíthatnak szerződéssel ilyen jogot, ha azt gazdasági vagy családi érdekeik úgy kívánják.
Az elővásárlási jog gyakorlásának szigorú menete
Amennyiben az ingatlant elővásárlási jog terheli, az eladónak a kapott és elfogadott vételi ajánlatot teljes terjedelmében írásban kell közölnie a jogosulttal. Ennek a közlésnek tartalmaznia kell az adásvétel minden lényeges feltételét, elsősorban a vételárat és a fizetési határidőket. A jogosultnak a nyilatkozattételre általában méltányos határidőt kell biztosítani, amely a gyakorlatban 8 és 60 nap között változhat az ingatlan típusától függően.
Ha az elővásárlási jogosult határidőben nyilatkozik, hogy élni kíván a jogával, és vállalja a vételi ajánlatban szereplő feltételeket, úgy az adásvételi szerződés az eladó és a jogosult között jön létre. Ha a jogosult kifejezetten lemond a jogáról, vagy a megadott határidőben nem válaszol, az ingatlan eladható az eredeti vevőnek az ajánlatban szereplő feltételekkel.
Súlyos következmények: mi történik, ha átlépjük a jogosultat?
Ha a tulajdonos elmulasztja a vételi ajánlat közlését az elővásárlási jogosulttal, a megkötött adásvételi szerződés a jogosulttal szemben hatálytalan lesz. Ez azt jelenti, hogy a jogosult a bíróságtól követelheti annak megállapítását, hogy a szerződés közötte és az eladó között jött létre.
Vevőként ez a legnagyobb rémálom: Ön kifizeti a vételárat, esetleg elkezdi a felújítást, majd a jogosult fellépése miatt elveszíti az ingatlant. Éppen ezért javaslom, hogy a szerződés megkötése előtt minden esetben ügyvéddel ellenőriztessük a tulajdoni lapot és a társasház Alapító Okiratát, és szerezzük be a megfelelő lemondó nyilatkozatokat.
Gyakran felmerülő kérdések az elővásárlási jog kapcsán
Minden társasházi lakás eladásakor kell lemondó nyilatkozat a szomszédoktól?
Nem, a társasházi lakások alapesetben külön tulajdonban vannak, így a tulajdonostársaknak nincs automatikus elővásárlási joguk. Azonban az Alapító Okiratot mindig ellenőrizni kell, mert abban a tulajdonostársak kiköthették ezt a jogot egymás javára.
Mi történik, ha az elővásárlási jogosult külföldön tartózkodik és elérhetetlen?
A bírói gyakorlat szerint ha a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy jelentős késedelemmel járna (például mert a jogosult címe ismeretlen vagy külföldön él elérhetetlenül), az eladó mentesülhet a közlési kötelezettség alól. Ezt azonban rendkívül körültekintően kell dokumentálni a későbbi jogviták elkerülése érdekében.
Ajándékozás esetén is érvényesül az elővásárlási jog?
Nem. Az elővásárlási jog kizárólag adásvétel (visszterhes átruházás) esetén gyakorolható. Ha az ingatlant elajándékozzák, vagy például tartási szerződést kötnek rá, az elővásárlási jog nem érvényesül.
Hogyan segíthetek Önnek?
Az elővásárlási joggal terhelt ingatlanok adásvétele komoly szakértelmet és precíz ügyvitelt igényel. Irodámban vállalom a tulajdoni lapok és alapító okiratok teljes körű elemzését, a szabályszerű vételi ajánlatok és lemondó nyilatkozatok elkészítését, valamint a teljes adásvételi folyamat jogi lebonyolítását.
Előzze meg a későbbi jogvitákat és a pereskedést! Lépjen kapcsolatba irodámmal, és gondoskodom arról, hogy az adásvétel minden szempontból jogszerű és biztonságos legyen. Kérjen időpontot konzultációra ide kattintva!