2016-10-03

Gyakori kérdések ingatlan adásvétel esetén

Ingatlan adásvétel

Mi a különbség a tulajdonjog fenntartással történő eladás és a tulajdonjog bejegyzés függőben tartással között?

A függőben tartás azt jelenti, hogy a kérelem széljegyen marad a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, vagy a szerződésben meghatározott időpontig, amely legfeljebb 6 hónap lehet. Ezen földhivatali eljárás díja összesen 6.600 forint.

A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése iránti kérelem érdemben elbírálható, így az a tulajdoni lap teher oldalára feljegyzésre kerül. Ez egy eljárás, amelynek intézéséért 6.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell a földhivatal felé fizetni. A tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtása pedig egy másik eljárás, így ezért ismét 6.600 forint díjat kell fizetni.

Az adásvétel meghiúsulása esetén a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését akkor is kétoldalú, ügyvéd által ellenjegyzett okirat alapján lehet töröltetni, ha abban konkrét időpontot jelöltek meg a vételár teljes megfizetésére. A függőben tartást a földhivatal a legfeljebb 6 hónap leteltével automatikusan törli.

Fontos különbség még, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése nem akadályozza meg újabb jogok, tények be-/feljegyzését, így például az eladó elleni végrehajtási jog bejegyzését. Mivel a függőben tartás széljegyen marad, a rangsor elve alapján feltartja az utána következő valamennyi beadvány intézését.

Milyen adatokra van szükség az adásvételi szerződés előkészítéséhez?

  • ingatlan helyrajzi száma, pontos címe
  • vételár (foglaló/előleg) összege, a fizetés módja (készpénz, átutalás, banki teljesítés), esedékesség(ek)
  • birtokbaadás legkésőbbi időpontja
  • átutalásos fizetés esetén az eladó bankszámlaszáma
  • energetikai tanúsítvány száma
  • természetes személy szerződő felek /eladó(k), vevő(k)/ személyi adatai:
    • név
    • születési név
    • anyja neve
    • születési hely, idő
    • személyi szám
    • adóazonosító jel
    • személyi igazolvány szám
    • lakcím
  • jogi személy szerződő fél esetén
    • név vagy cégnév
    • adószám
    • statisztikai számjel
    • székhely
    • cégjegyzékszám/más azonosító szám
    • törvényes képviselő neve

Ezekre az adatokra minden általános esetben szükség van, fentiek mellett, további információk is kellenek, amennyiben például az ingatlan tehermentesítése a vételárból történik.  Az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz kapcsolódó jog fennállása (pl. haszonélvezet) esetén is további adatokra van szükség. Amennyiben az ingatlanra vonatkozóan elővásárlási joggal rendelkeznek, be kell szerezni az erről lemondó nyilatkozatot is.

  • A szerződéskötéshez szükséges tulajdoni lapot ügyvédi irodánk kéri le.

Ingatlan adásvételi adatbekérő lap letöltése

Mennyit kell fizetnie a földhivatal eljárásáért?

Ingatlanonként 6.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat a

– tulajdonjog begyegyzés,

– haszonélvezeti jog bejegyzés és/vagy törlés

– az életjáradéki, tartási, használati, lakáshasználati jog, valamint az ezekkel összefüggő elidegenítési és terhelési tilalom be-/feljegyzés és törlés,

– a jelzálogjog, keretbiztosítéki jelzálogjog, önálló zálogjog, aljelzálogjog törlés

– ingatlan címének megváltoztatása iránti kérelem,

– telekalakítási kérelem,

– társasház alapítási valamint alapító okirat módosítás iránti kérelem változással érintett ingatlanonként (de legfeljebb 100.000 forint).

 

Ingatlanonként 12.600,- Ft a

– jelzálogjog bejegyzés, valamint a bejegyzés módosítása

– önálló zálogjog,

– keretbiztosítéki jelzálogjog,

– aljelzálogjog bejegyzés.

 

10.000,- Ft-ot kell fizetni

– a soronkívüli eljárásért ingatlanonként,

– a határozat vagy végzés ellen benyújtott fellebbezésért.

Hogyan tudjuk biztosítani, hogy a teljes vételár kifizetéséig másnak ne adhassák el az ingatlant, ha részletekben történik a vételár megfizetése?

Kétféle jogi konstrukció szolgál ebben az esetben mind az eladó, mind a vevő védelémére. Az első a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése, majd a teljes vételár kifizetésekor egy külön bejegyzési engedély benyújtása – tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemmel.

A második, a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem függőben tartással (legfeljebb 6 hónap időtartamra). Az eladó itt is a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg adja meg a bejegyzési engedélyt. Az okiratszerkesztő ügyvéd a bejegyzési engedély letétbe vételével biztosítja a feleket arról, hogy amennyiben a kiadás feltételei fennállnak (a vételár megfizetésre került), a bejegyzési engedély benyújtásra kerül a földhivatalba.

Mennyi időbe kerül az adásvétel lebonyolítása?

Maga a szerződéskötés kb. egy, maximum másfél óra. Szerződéskötésre, – amennyiben minden információ rendelkezésre áll – már a hívását követő munkanapra időpontot tudunk egyeztetni. A szerződéskötést követő munkanapon az ellenjegyzett adásvételi szerződést irodánk benyújtja a földhivatalhoz, mely a tulajdonjog bejegyzéséről szóló érdemi határozatot 30 napon belül köteles meghozni. Soron kívüli ügyintézés kérése esetén ez a határidő 15 napra rövidül. Amennyiben a vételár megfizetése részletekben történik, a tulajdonjog bejegyzés az utolsó vételárrészlet kifizetését követően történik, így ilyen esetben a földhivatali bejegyzés is csak később fog megtörténni.

Mikor kell energetikai tanúsítványt készíttetni?

– új épület építése;
– meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy bérbeadása;
– 250 m2, vagy ennél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület
esetén.

Az energetikai tanúsítvány a kiállításától számított 10 évig hatályos.

Foglaló az adásvételi szerződésben

Jellemzően az adásvételi szerződés megkötésekor, – de az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépése óta akár a szerződéskötést megelőzően vagy az után – foglaló átadására kerülhet sor. Ma már foglalóként csak pénzösszeg átadására kerülhet sor. Korábban foglaló lehetett más dolog is, azonban nehézkes volt más dolgok kétszeresét meghatározni a visszaadáskor, ezért ma már csak pénzt lehet foglalóként átadni. A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. A kötelezettségvállalás jeléül már az előleg, és nem a foglaló szolgál.

A foglaló összege a vételárba beleszámít, tehát amennyiben a szerződést teljesítik, a vételár a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló a vevőnek visszajár. Az előleghez képest a legnagyobb különbség, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni, míg az előleg mindenképpen visszajár, bármely okból hiúsul meg a szerződés teljesítése.

Fontos szabály még, hogy a foglaló elvesztése, vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kétszeresen visszatérítendő, vagy elveszett foglaló azonban nemcsak a kártérítés, hanem a kötbér összegébe is beszámítandó. A bíróság a túlzott mértékű foglalót csak a kötelezett kérelme esetén mérsékelheti. A bírói gyakorlat jellemző módon a szerződési érték, ellenérték 10%-a alatt nem tekinti túlzottnak a foglaló mértékét – míg 10% fölött az eset körülményeitől függően mérlegeli.

A foglaló érvényessége változatlanul nincs írásbeliséghez kötve – az írásbeliség elmaradása azonban bizonyítási problémákat vethet fel. Az adásvételi szerződésben mindenképpen rögzítjük a foglaló átadását.

Mit hozzon magával a szerződéskötésre?

A szerződő felek személyazonosságát az ügyvéd ellenőrzi, ezért személyi igazolványát vagy útlevelét feltétlen hozza magával. Az egyéb – szerződésben rögzítésre kerülő – adatok ellenőrzéséhez lakcímkártyáját és adóigazolványát is hozza magával. Amennyiben meghatalmazottként ír alá, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt meghatalmazására is szükség lesz. Az eladó az energetikai tanúsítványt is általában a szerződéskötéskor adja át a vevő részére.