Haszonélvezeti jog 2026: mit kell tudni az új szabályozásról?

Írta:dr. Hercsik Alexandra

A haszonélvezeti jog az ingatlanjog egyik legérzékenyebb területe, amellyel munkám során leggyakrabban az ingatlan-átírások és a családi öröklési ügyek kapcsán találkozom. Az Európai Unió Bírósága (ÉUB) 2026 májusában hozott döntése alapjaiban rázta meg a hazai szabályozást, különösen a mezőgazdasági földterületek esetében. Ez a döntés komoly lehetőséget és egyben kényszert jelent azon haszonélvezők és tulajdonosok számára, akiknek jogait korábban egyoldalúan törölték a magyar jogszabályok. Az alábbiakban tisztázzuk az új ítélet lényegét és a gyakorlati teendőket.

Az Európai Unió Bíróságának ítélete és a jogi háttér

Mi a haszonélvezeti jog szerepe a Ptk. szerint?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:35. §-a értelmében a haszonélvezeti jog alapján a jogosult a más tulajdonában lévő ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Ez azt jelenti, hogy a haszonélvező joga megelőzi a tulajdonosét: a tulajdonos csak annyiban gyakorolhatja használati jogait, amennyiben a haszonélvező azokkal nem él.

Praxisomban leggyakrabban három típusú haszonélvezettel találkozom. Elsőként a Ptk. 4:68. §-a által szabályozott túlélő házastársat megillető haszonélvezeti joggal öröklési ügyekben. Másodsorban a szerződéssel (például adásvétellel vagy ajándékozással egyidejűleg) alapított haszonélvezettel, végül pedig a szülők javára alapított törvényes haszonélvezeti joggal.

A 2013-as földtörvény és az abból fakadó jogviták

A 2013-ban elfogadott magyar földtörvény drasztikus lépésre szánta el magát: 2014. május 1-jei hatállyal törölte a mezőgazdasági ingatlanokon fennálló azon haszonélvezeti jogokat, amelyeknél a haszonélvező nem volt a tulajdonos közasi hozzátartozója. Ezzel rengeteg magánszemély és cég veszítette el a földek használati jogát ellentételezés nélkül.

Az ÉUB már egy 2019-es ítéletében kimondta, hogy ez a rendelkezés durván sérti a tőke szabad mozgását és az Európai Unió Alapjogi Chartája által védett tulajdonhoz való jogot.

A 2026-os ÉUB-döntés: a kompenzáció elégtelensége

A 2026. május 13-án kihirdetett újabb ÉUB-ítélet a magyar kártalanítási szabályokat minősítette uniós jogba ütközőnek. A korábbi magyar szabályozás szerint a kártalanítást egy rendkívül merev képlet alapján számolták ki: a földterület törléskori forgalmi értékének egyhuszad részét szorozták meg a törlés és a visszajegyzés között eltelt évek számával.

Az ÉUB legújabb álláspontja szerint ez a számítási mód teljesen figyelmen kívül hagyja a haszonélvező elmaradt hasznát. A haszonélvezeti jog ugyanis nem csupán egy elméleti vagyoni érték, hanem a föld tényleges megműveléséből, bérbeadásából és hasznosításából származó rendszeres jövedelem megszerzésének lehetőségét biztosította. Az uniós bíróság kimondta, hogy a kompenzáció mértékének igazodnia kell a haszonélvező által ténylegesen elszenvedett veszteséghez, és a forgalmi érték egyhuszadán alapuló automatizmus erre nem alkalmas.

Gyakorlati teendők az érintettek számára

Lehetőségek a korábbi haszonélvezők számára

Ha az Ön vagy hozzátartozója mezőgazdasági ingatlanon fennálló haszonélvezeti jogát 2014 után a hozzátartozói státusz hiánya miatt törölték, a 2026-os ÉUB-döntés alapján jogosulttá válhat a korábban megállapítottnál lényegesen magasabb kompenzációra. Az ítélet értelmében a magyar bíróságoknak felül kell vizsgálniuk a merev képleten alapuló határozatokat, és figyelembe kell venniük a kiesett bérleti díjakat vagy az elmaradt terméshozam értékét.

Javaslom, hogy a kártérítési igények érvényesítését ne halogassa, mert a határidők elmulasztása jogvesztést eredményezhet. Az elmaradt jövedelmet precízen, korábbi bérleti szerződésekkel, mezőgazdasági bizonylatokkal vagy szakértői véleményekkel kell alátámasztani.

Mire figyeljenek a földtulajdonosok és a vásárlók?

Ha mezőgazdasági területet vásárol, kiemelten fontos ellenőrizni, hogy az ingatlanon volt-e korábban törölt haszonélvezeti jog, és indult-e azzal kapcsolatban jogvita. Az ÉUB döntése nyomán megnőhet azon eljárások száma, amelyekben a haszonélvezeti jog visszajegyzését kérik, ami komoly terhet jelenthet a jelenlegi tulajdonosok számára.

Irodámban az ingatlan-adásvételek előkészítése során mindig elvégzem a tulajdoni lapok mélyreható ellenőrzését, feltárva az esetlegesen korábban törölt, de jogilag még vitatható jogok létezését.

A Brandl-ügy mint precedens

A 2026-os döntést elindító alapügy (a Brandl-ügy) egy magyar társaság haszonélvezeti jogának megszüntetéséhez kapcsolódott. A cég kevesellte a törvény által felkínált kártalanítást, és a Győri Törvényszék az ÉUB-hoz fordult iránymutatásért. A bíróság döntése mostantól kötelező érvényű minden magyar bíróság számára a folyamatban lévő és az újonnan indítandó kártérítési perekben.

Haszonélvezeti jog ellenőrzési lista ingatlanügyletekhez

A jogi tisztaság érdekében a következő lépéseket javaslom elvégezni minden mezőgazdasági ingatlant érintő tranzakció előtt:

  • A tulajdoni lap lekérdezése: ellenőrizni kell a jelenlegi és a korábbi bejegyzéseket, különös tekintettel a 2014 utáni törlésekre.
  • A haszonélvező jogállásának tisztázása: vizsgálni kell, hogy a haszonélvezet házastársi, törvényes vagy szerződéses alapú-e.
  • Közeli hozzátartozói viszony igazolása: mezőgazdasági föld esetén ellenőrizni kell, fennáll-e a rokoni kapcsolat a tulajdonos és a haszonélvező között.
  • Lemondó nyilatkozat beszerzése: ha az ingatlant tehermentesen kívánják értékesíteni, a haszonélvező írásos, ügyvéd előtt tett lemondó nyilatkozata szükséges.
  • Kompenzációs igény felmérése: ha korábban törölt haszonélvezetről van szó, szakértő bevonásával fel kell mérni az elmaradt haszon mértékét.

Gyakran ismételt kérdések a haszonélvezeti jog kapcsán

A családi házakon és lakásokon lévő haszonélvezeti jogokat is érinti ez a döntés?

Nem. A 2026-os ÉUB-ítélet kizárólag a mezőgazdasági földterületekre vonatkozik, amelyeket a 2013-as földtörvény érintett. A lakóingatlanokon fennálló haszonélvezeti jogokat (például a szülők vagy a túlélő házastárs javára bejegyzett jogokat) ez a döntés semmilyen módon nem korlátozza és nem módosítja.

Hogyan bizonyítható az elmaradt jövedelem a kártérítési perben?

A bizonyításhoz felhasználhatók a korábbi bérleti szerződések, mezőgazdasági támogatási igazolások, értékesítési számlák vagy könyvelési adatok. Ha a haszonélvező maga művelte a földet, igazságügyi mezőgazdasági szakértő bevonásával határozható meg, hogy az adott terület milyen átlagos hozamot produkált a kieső években.

Mit jelent a haszonélvezeti jog visszajegyzése?

Az uniós elmarasztalások után a magyar jog lehetővé tette, hogy a jogszerűtlenül törölt haszonélvezeti jogokat – bizonyos feltételek mellett – visszajegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba. A 2026-os döntés értelmében a visszajegyzés mellett vagy helyett követelt vagyoni kompenzáció összegét a bíróságoknak már az elmaradt haszon figyelembevételével kell megállapítaniuk.

Hogyan segíthetek Önnek?

A haszonélvezeti jogok rendezése és a mezőgazdasági ingatlanok adásvétele kiemelt figyelmet és speciális szaktudást igényel. Irodámban vállalom a korábbi haszonélvezeti jogok törlésével kapcsolatos kártérítési igények felmérését, a peres képviseletet, valamint a földterületek biztonságos adásvételi szerződéseinek elkészítését.

Ne hagyja elveszni jogos kártérítését! Vegye fel a kapcsolatot irodámmal, és felülvizsgáljuk korábbi ügyét a legfrissebb uniós ítélet fényében. Kérjen időpontot konzultációra ide kattintva!

Kapcsolódó szolgáltatásaim:

Főbb jogforrások: 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről, különösen 19. § és 21. § (2) bekezdés; 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:38. § (2) bekezdés és 5:167. §; 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Aktuális szakmai háttér: Jogászvilág, „Cserét pótló vétel – a tulajdonjog bejegyzés hatálya”, 2026. július 8.

Call Now Button