Foglaló, előleg, kötbér különbség
Az adásvételi szerződés aláírása előtt a vevő általában valamilyen pénzt ad az eladónak: foglalót, előleget vagy kötbért rögzítenek. Sok ügyfél nem tudja pontosan, mi a különbség a három fogalom között – és ez komoly anyagi kockázattal járhat. Az alábbiakban részletesen bemutatom a foglaló, az előleg és a kötbér jogi természetét, a szerződésbontás következményeit, és azt, hogy melyik megoldást érdemes választani.
Mit mond a Ptk.?
Foglaló (Ptk. 6:185. §)
A foglaló olyan pénzbefizetés, amelyet a vevő a szerződés teljesítésének biztosítékaként ad az eladónak:
- Ha a vevő nem teljesít, az eladó megtarthatja a foglalót.
- Ha az eladó nem teljesít, kétszeresen köteles visszafizetni a foglalót.
- Összege általában a vételár legfeljebb 10%-a.
A foglaló szerződésbiztosítéki jellege miatt a jogkövetkezmények közvetlenül a Ptk.-ból erednek — külön kötbérmértéket nem kell megállapítani.
Előleg
Az előleg a vételár egy részének előzetes megfizetése. Fontos tulajdonságai:
- Beleszámítódik a vételárba.
- Nem jár automatikus jogvesztéssel.
- Szerződésbontás esetén vissza kell téríteni — kivéve, ha kártérítési igény áll fenn.
Kötbér (Ptk. 6:186. §)
A kötbér olyan, a felek által előre rögzített összeg, amelyet a szerződésszegő fél köteles megfizetni:
- Önkéntesen meghatározott összeg a szerződésben.
- Célja a teljesítés ösztönzése.
- A bíróság mérsékelheti, ha az összeg aránytalanul magas.
A három fogalom összehasonlítása
| Szempont | Foglaló | Előleg | Kötbér |
|---|---|---|---|
| Célja | Biztosíték a teljesítésre | Vételár előre fizetése | Kárpótlás szerződésszegésért |
| Ha a vevő visszalép | Eladó megtarthatja | Visszajár (ha nincs kár) | Eladó követelheti |
| Ha az eladó visszalép | Kétszeresen visszajár | Visszajár | Vevő követelheti |
| Összege | Max. ~10% | Bármekkora | Megállapodás szerint |
| Automatikus jogkövetkezmény | Igen, Ptk. alapján | Nem | Igen, ha rögzítették |
| Beleszámítódik a vételárba | Igen | Igen | Nem |
Esettanulmányok a gyakorlatból
1. eset: A vevő visszalép — foglaló esetén
Tényállás: A vevő 2 000 000 Ft foglalót fizetett egy 20 000 000 Ft-os lakásra, majd mégsem tudja megvenni.
Eredmény: Az eladó megtarthatja a 2 000 000 Ft-ot. A vevőnek nincs további fizetési kötelezettsége, kivéve, ha az eladó bizonyítja, hogy a kára meghaladta a foglaló összegét.
2. eset: Az eladó visszalép — foglaló esetén
Tényállás: Ugyanez a helyzet, de az eladó úgy dönt, hogy másik vevőnek adja el az ingatlant.
Eredmény: Az eladónak 4 000 000 Ft-ot kell visszafizetnie. Ez a Ptk. automatikus szankciója — nem kell kárpótlást bizonyítani.
3. eset: Előleggel történő fizetés
Tényállás: A vevő 5 000 000 Ft előleget fizetett, de végül nem kötik meg a szerződést.
Eredmény: Ha egyik fél sem hibás, az előleget vissza kell téríteni. Ha az egyik fél hibájából hiúsul meg az ügylet, a másik fél kártérítést követelhet — ehhez azonban bizonyítani kell a kárt.
4. eset: Kötbér alkalmazása
Tényállás: A szerződés 1 000 000 Ft kötbért rögzít arra az esetre, ha az eladó nem tudja az ingatlant a meghatározott időpontig átadni.
Eredmény: Az eladó késedelme esetén a vevő automatikusan követelheti az 1 000 000 Ft-ot. A kötbér felszámításához nem kell kárt bizonyítani.
Melyiket érdemes választani?
Vevőként
- Ha biztos az ügyletben: foglaló — de tudja, hogy elveszíti, ha visszalép.
- Ha bizonytalan: előleg — visszakapható, ha nincs szerződésszegés.
- Ha fontos a határidő: kérjen kötbért az eladó késedelme esetére.
Eladóként
- Foglaló — a legjobb védelem a vevő visszalépése ellen.
- Kötbér — a vevő késedelme esetén automatikus kárpótlás.
- Előleget csak akkor fogadjon el, ha biztos a vevőben.
Gyakori kérdések
Lehet-e a foglaló több, mint a vételár 10%-a?
Jogilag igen, de a bíróság aránytalannak minősítheti és mérsékelheti. Ajánlom a 10%-os mértéket nem meghaladni.
Írásban kell rögzíteni, hogy foglalóról van szó?
Feltétlenül. Ha nem írásban rögzítik, és vita támad, a bíróság előlegnek minősítheti — ez gyengébb védelmet jelent az eladónak.
A foglaló és a kötbér együtt is alkalmazható?
Igen, de a szerződésben világosan el kell különíteni őket. Például: foglaló a szerződéskötéskor, kötbér az átadási késedelemre.
Mi van, ha a felek nem tudnak megegyezni?
Ilyenkor bírósághoz kell fordulni. Az írásos szerződés és a bizonylatok (utalási bizonylat, nyugta) lefedik a bizonyítási teher nagy részét.
A foglaló, az előleg és a kötbér három különböző jogi eszköz, amelyek más-más célt szolgálnak — a rossz választás komoly anyagi következményekkel járhat. Ha ingatlant vásárol vagy ad el, érdemes az adásvételi szerződést ügyvéddel átnézetni, mielőtt bármit aláír. Irodámat keressen fel bizalommal — segítek megtalálni az Ön helyzetéhez legjobb megoldást.