Garantálni ezt nem lehet, de a kockázatot minimalizálni igen.
Egyfelől a szerződésben a birtokbaadásra határidőt kell szabni az eladó részére, és ha az Eladó határidőben nem adja birtokba az ingatlant, ezért már a szerződésben vállalja, hogy késedelmi kötbért fog fizetni. A késedelmi kötbér mértékét az ingatlan értékéhez képest célszerű megszabni olyan összegben, amely az ingatlan bérletéért fizetendő díjat azért bőven meghaladja, például egy
30 milliót érő ingatlan esetében napi minimum 15.000,- Ft napi kötbért szokás kikötni, amelyet az Eladó egészen a tényleges birtokbaadás napjáig köteles fizetni a Vevő részére.
A másik egyre gyakrabban alkalmazott biztosíték a birtokbaadási kötelezettség határidőben történő teljesítésére az az úgynevezett kiköltözési nyilatkozat. Az adásvételi szerződés megfelelően megfogalmazott rendelkezése alapján az Eladó közjegyző előtt nyilatkozatot tesz arról, hogy az adásvételi szerződésben foglaltak szerinti módon és időben birtokbabocsátja az ingatlant. Amennyiben ez mégsem történik meg, a közjegyző előtt aláírt kiköltözési nyilatkozat alakiságából adódóan azonnal végrehajtható, így a Vevő megspórolhatja a lakáskiürítés végrehajtását megelőző pert, ami jó pár hónapot is igénybe vehet.
Azért el kell, hogy mondjam, hogy saját praxisom szerint az Eladókra általában nem jellemző az ingatlanok birtokbaadásának tudatos nem teljesítése. Néhány napos, esetleg hetes csúszással találkoztam, de az adásvételi szerződés megfogalmazása, a kötelezettségek mindkét fél számára történő pontos előírása általában megfelelően biztosítja a szerződés rendelkezéseit követő ügyféli magatartást.