Előszerződés és foglaló: ha a vevő visszalép

Írta:Alexandra dr. Hercsik

Bevezető

Az ingatlan-adásvételi tranzakciók jelentős része nem közvetlenül a végleges adásvételi szerződés megkötésével indul. Gyakori, hogy a felek először előszerződést kötnek: ebben rögzítik a vételárat, a fizetési ütemezést és a birtokbaadás alapvető feltételeit, miközben időt biztosítanak a banki hitel engedélyezésére, a tehermentesítés lebonyolítására, hatósági engedélyek beszerzésére vagy egyéb feltételek teljesítésére. A helyzet akkor válik válságossá, amikor az aláírást és a pénz átadását követően a vevő váratlanul bejelenti: meggondolta magát, és mégsem köti meg a végleges szerződést.

Az eladó ilyenkor joggal teszi fel a kérdést: megtarthatja-e az átadott foglalót, követelhet-e további kártérítést, vagy köteles-e az ingatlant másnak eladni, miközben az előszerződés köti? A válasz korántsem automatikus. A „foglaló” kifejezés puszta leírása a dokumentumban önmagában még nem garantál semmit: döntő, hogy az előszerződés megfelelt-e a Polgári Törvénykönyv szigorú követelményeinek, milyen jogcímen került átadásra a pénzösszeg, és mi volt a visszalépés valós jogi oka.

Praxisomban rendszeresen találkozom a vevői visszalépésből fakadó konfliktusokkal. Az alábbiakban részletesen összefoglalom az eladó rendelkezésére álló jogi eszközöket, a foglaló és az előleg éles elhatárolását, valamint a szerződés kikényszerítésének lehetőségeit.

1. Mit jelent az előszerződés, és mikor kötelez a végleges szerződésre?

Az előszerződés jogi természete és a kötelmi hatály

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:73. §-a szerint a felek előszerződésben megállapodhatnak abban, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést kötnek. Az előszerződés nem laza szándéknyilatkozat vagy tájékozódó jellegű feljegyzés. Amennyiben tartalmazza a leendő végleges szerződés valamennyi lényeges tartalmi elemét, és a felek kifejezett ügyleti akarata a szerződéskötésre irányul, úgy az előszerződés önálló, bíróság előtt kikényszeríthető kötelezettséget hoz létre.

Ingatlanok esetében az alaki követelmények kiemelkedően szigorúak. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodásokat kötelezően írásba kell foglalni, és ez a követelmény az előszerződésre is feltétlenül irányadó. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez természetesen a későbbi végleges adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzése és földhivatali benyújtása szükséges; erről bővebb tájékoztatást a földhivatali bejegyzési eljárásról szóló útmutatómban olvashat.

Lényeges feltételek és a hiányos kikötések kockázata

Ahhoz, hogy az előszerződés érvényes és kötelező erejű legyen, pontosan meg kell határoznia az ingatlan adatait (helyrajzi szám, cím), a pontos vételárat, a fizetés módját és részletes ütemezését, valamint a végleges szerződés megkötésének naptári határidejét.

Ha a dokumentum csupán olyan általános fordulatot tartalmaz, hogy „a felek a fizetési ütemezésről és egyéb részletekről később állapodnak meg”, az előszerződés hiányosnak minősülhet, ami lehetetlenné teszi a jogi kikényszerítést.

A szerződés bírósági létrehozása és a mentesülési okok

Amennyiben az egyik fél alaptalanul megtagadja a végleges szerződés aláírását, a másik fél kérheti a bíróságtól a végleges adásvételi szerződés létrehozását (Ptk. 6:73. § (3) bekezdés). A bírói ítélet ilyenkor pótolja a rejtőzködő vagy visszalépő fél aláírását.

A törvény ugyanakkor szűk körben mentesülést biztosít: a bíróság nem hozza létre a szerződést, ha az előszerződés megkötése után a fél érdekkörén kívül eső olyan körülmény következett be, amelyet az előszerződés megkötésekor nem láthatott előre, és amely miatt a szerződés teljesítése a fél lényeges jogi érdekét súlyosan sértené. Fontos tisztázni: a vevő szimpla meggondolása, egy másik ingatlan választása vagy általános pénzügyi bizonytalansága nem minősül ilyen mentesülési oknak.

Hitel-elutasítás: kinek a kockázata?

Gyakori kérdés, hogy a banki hitelkérelem elutasítása mentesíti-e a vevőt a jogkövetkezmények alól. Ha a felek a szerződésben nem kötöttek ki kifejezett bontó feltételt a hitel jóváhagyására, a finanszírozás előteremtésének kockázatát teljes egészében a vevő viseli. Ha a bank nem nyújt kölcsönt, a vevő szerződésszegést követ el, és felelős lesz a meghiúsulásért. Ha viszont a szerződés tartalmazza a hitel sikertelenségére vonatkozó felmentő záradékot, az összeg visszajárhat. Ezért elengedhetetlen a pénzügyi feltételek pontos rögzítése.

2. Foglaló, előleg és kötbér: éles különbségek és joghatások

A mindennapi gyakorlatban az eladók és a vevők hajlamosak minden előzetesen kifizetett összeget automatikusan „foglalónak” tekinteni. A Ptk. azonban szigorúan elhatárolja az egyes biztosítéki formákat:

A foglaló szigorú szabályai (Ptk. 6:185. §)

A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgáló pénzösszeg. Ahhoz, hogy egy összeg foglalónak minősüljön, a szerződésből kétséget kizáróan ki kell tűnnie, hogy a felek azt kifejezetten ezen a jogcímen adták át és vették át.

A foglaló joghatása háromirányú:

  • Ha a szerződés teljesül, a foglaló összege beleszámít a vételárba.
  • Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
  • Ha a teljesítés meghiúsulásáért a foglalót adó vevő a felelős, az átadott foglalót elveszíti. Ha a foglalót kapó eladó a felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Az előleg jogi sorsa

Az előleg pusztán a vételár egy részének előzetes megfizetése, amelyhez a törvény nem fűz semmilyen biztosítéki vagy szankciós hatást. Ha az adásvétel meghiúsul – függetlenül attól, hogy melyik fél hibájából –, az előlegként átadott összeg a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint maradéktalanul visszajár a vevőnek. Az eladó még a vevő egyértelmű visszalépése esetén sem tarthatja vissza önkényesen az előleget. A két jogintézmény mélyreható különbségeit a foglaló, előleg és kötbér szabályairól szóló szakmai cikkemben elemeztem.

A kötbér alkalmazása (Ptk. 6:186. §)

A kötbér olyan írásban kikötött pénzösszeg, amelyet a szerződésszegő fél köteles megfizetni a másik félnek. Az előszerződésben gyakran alkalmazunk kötbért a végleges szerződés megkötésének késedelmére. Lényeges azonban, hogy a foglaló és a kötbér nem mosható össze: a szerződéses kockázatokat célzottan, külön-külön feltételekhez kapcsolva kell kezelni.

A foglalót meghaladó kár megtérítése

A foglaló megtartása nem zárja ki az eladó kártérítési igényét. A Ptk. 6:185. § (4) bekezdése kimondja, hogy a foglaló elvesztése a szerződésszegésből eredő egyéb kárigényeket nem zárja ki, a foglaló összegét azonban a kártérítésbe be kell számítani. Amennyiben az eladó bizonyítani tudja, hogy a vevő visszalépése miatt tényleges kára keletkezett (például dokumentált közvetítői díjak, újraértékesítési veszteség, kamatveszteség), és ez meghaladja a foglaló összegét, a különbözet megtérítését bíróság előtt követelheti.

3. Gyakorlati útmutató az eladónak vevői visszalépés esetén

Tegyük fel, hogy a felek 60 millió forintos vételárban állapodtak meg egy előszerződésben, amelyben a vevő 3 millió forint foglalót fizetett ügyvédi letétbe azzal, hogy a végleges szerződést 30 napon belül aláírják. A 25. napon a vevő telefonon közli, hogy mégsem tart igényt az ingatlanra. Az alábbi stratégiai lépések szükségesek a jogok védelméhez:

Az előszerződés és az átadott pénzösszeg jogcímének vizsgálata

Haladéktalanul vegye elő az előszerződés és a letéti megállapodás eredeti, aláírt példányát. Ellenőrizze a fizetési jogcímet, a feltételeket és a határidőket. Bizonyosodjon meg arról, hogy az összeg egyértelműen foglalóként került nevesítésre, és nincsenek olyan rejtett záradékok, amelyek a vevőnek feltétel nélküli elállási jogot biztosítanának.

A visszalépés okának írásbeli rögzítése és a saját teljesítési készség igazolása

Soha ne elégedjen meg szóbeli egyeztetéssel. Ügyvéd segítségével küldjön hivatalos, tértivevényes írásbeli felszólítást a vevőnek, amelyben rögzíti, hogy az eladói oldal mindenben kész és képes a végleges szerződés megkötésére a megadott határidőben. Szólítsa fel a vevőt a szerződéskötésre, kitűzve a pontos időpontot és helyszínt. Ha a vevő írásban megerősíti a visszalépést, vagy a kitűzött határidőben nem jelenik meg, a szerződésszegés és a meghiúsulásért való felelősség egyértelműen bizonyítottá válik.

Az ügyvédi letét kezelése és az új vevővel történő szerződéskötés feltételei

Az ügyvédi letétben lévő foglaló kiadása szigorú kamarai és jogszabályi előírásokhoz kötött. Az eljáró ügyvéd a letéti szerződésben rögzített feltételek, a felek közös nyilatkozata vagy bírósági határozat alapján fizetheti ki a letétet. Mielőtt új érdeklődővel kötne előszerződést vagy adásvételt, gondoskodni kell az előző előszerződés jogszerű, dokumentált felmondásáról vagy megszüntetéséről, megelőzve az ingatlan többszöri értékesítéséből fakadó súlyos jogvitákat.

4. Gyakran ismételt kérdések

Visszajár a foglaló, ha a vevő nem kapja meg a CSOK-ot vagy a bankhitelt?

Csak abban az esetben, ha a felek az előszerződésben kifejezett feltételként rögzítették, hogy a hitel vagy támogatás elutasítása esetén a megállapodás felbomlik és a foglaló visszajár. Ennek hiányában a pénzügyi forrás előteremtése a vevő kockázata, így a foglalót elveszíti.

Egyoldalúan utasíthatom a letétkezelő ügyvédet a foglaló kifizetésére?

Nem. Az ügyvédi letétkezelés pártatlan garanciát nyújt mindkét fél számára. Az ügyvéd kizárólag a letéti szerződésben foglalt feltételek bekövetkezése, a felek egybehangzó írásos utasítása vagy jogerős bírósági ítélet alapján teljesíthet kifizetést.

Kötelezhetem a vevőt arra, hogy fizesse ki a teljes vételárat és vegye át az ingatlant?

Bírósági perben kérhető az adásvételi szerződés létrehozása, amely alapján a vételár behajthatóvá válik. Az ingatlanpiaci gyakorlatban azonban, ha a vevő fizetésképtelen, célszerűbb a foglaló megtartása és az ingatlan újbóli piacra dobása mellett dönteni.

Milyen határidőn belül érvényesítheti az eladó a kártérítési igényét?

A szerződésszegésből fakadó kártérítési igény az általános elévülési időn belül, öt éven belül érvényesíthető, de a bizonyítás sikere érdekében a kárigényt és a felszólítást haladéktalanul közölni kell a vevővel.

Hogyan segíthetek Önnek?

Az ingatlan-előszerződések megkötése és a foglalóval kapcsolatos viták szakszerű jogi felkészültséget igényelnek. Egy pontatlanul megfogalmazott mondat miatt az eladó könnyen elveszítheti a foglalóhoz való jogát, vagy hosszú hónapokra zárolhatja saját ingatlanát.

Irodám teljes körű jogi segítséget nyújt előszerződések és letéti szerződések szerkesztésében, vevői visszalépés esetén a szükséges felszólítások és felmondások elkészítésében, valamint a foglaló és kártérítés bírósági behajtásában.

Visszalépett a vevője, vagy előszerződés megkötése előtt áll? Lépjen kapcsolatba irodámmal bizalommal, és kérjen konzultációt!

Kapcsolódó szakmai útmutatóim:

Főbb jogszabályi források: 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.), különösen a 6:73. § (előszerződés), a 6:185. § (foglaló) és a 6:186. § (kötbér) rendelkezései.

Hasonló bejegyzések

Call Now Button