Jelzálogjog bejegyzése és törlése: ügyvédi útmutató
Amikor ingatlanvásárlásra kerül sor, a vevők jelentős része banki hitelt vesz igénybe a vételár kiegyenlítéséhez. Ilyenkor elkerülhetetlen, hogy a finanszírozó bank jelzálogjogot jegyeztessen be az ingatlanra biztosítékként. Ugyanígy, amikor a hitelt sikeresen visszafizetjük, kiemelt figyelmet kell fordítani arra, hogy ez a teher valóban és véglegesen lekerüljön a tulajdoni lapról. Tapasztalatom szerint a jelzálogjog bejegyzése és törlése körüli adminisztráció sok buktatót rejt, és a bankok lassúsága vagy az eljárási hibák komoly csúszásokat okozhatnak. Ügyvédként segítek Önnek abban, hogy a hitelfelvétel és a tehermentesítés folyamata is gyorsan, biztonságosan menjen végbe.
Mi az a jelzálogjog és hogyan működik a gyakorlatban?
A jelzálogjog a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:101–5:124. §-ai által szabályozott zálogjog egyik leggyakoribb formája. Ez egy olyan dologi jogi biztosíték, amely felhatalmazza a hitelezőt (leggyakrabban a bankot), hogy amennyiben az adós nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, a követelését az ingatlan értékesítéséből (árverezéséből) közvetlenül kielégítse.
A mindennapi praxisomban leginkább a kötelmi jelzálogjoggal találkozom, amely egy konkrét hitelszerződésből eredő tartozást biztosít (például lakáshitelt vagy szabad felhasználású kölcsönt). Eszembe jut az önálló zálogjog is, amely elválik a mögöttes személyes követeléstől, és önálló vagyoni értékként foroghat a hitelpiacon.
A jelzálogjog bejegyzésének menete és költségei
A jelzálogjog bejegyzését alapvetően a hitelt nyújtó bank indítja el, de a bejegyzés alapjául szolgáló zálogszerződést az ingatlan tulajdonosának is alá kell írnia. A földhivatali eljáráshoz elengedhetetlen a bank by elkészített hitel- és zálogszerződés, a tulajdonos kifejezett hozzájáruló nyilatkozata, valamint a szabályszerű bejegyzési kérelem benyújtása. Mivel a bankok a folyósítást szigorúan a zálogjog széljegyzéséhez vagy bejegyzéséhez kötik, a dokumentumok precíz és gyors benyújtása létfontosságú.
Az eljárás lefolytatása a földhivatalnál általában 30-60 napot vesz igénybe, de ez az időtartam budapesti hivatalok esetében a leterheltség miatt hosszabb is lehet. Kiemelendő, hogy a bejegyzésért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, melynek mértéke jelenleg 12 600 Ft ingatlanonként.
Hogyan történik a jelzálogjog törlése a hitel visszafizetése után?
A kölcsön teljes visszafizetése nem jelenti azt, hogy a jelzálogjog magától eltűnik a tulajdoni lapról. A tehermentesítéshez egy külön földhivatali eljárást kell lefolytatnunk. A törlés alapfeltétele a hitelező bank által kiállított, ügyvédi ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okiratba foglalt zálogtörlési hozzájárulás (más néven törlési engedély).
Miután az adós megkapja a banktól ezt az igazolást, a törlési kérelmet be kell nyújtani az illetékes földhivatalhoz. A hatóság a dokumentumok ellenőrzése után, általában 30 napon belül, törli a jelzálogjogot az ingatlan tulajdoni lapjáról. Jó hír, hogy a jelzálogjog törlése a földhivatali eljárásban díjmentes (illetékmentes), így a tulajdonosnak nem kell eljárási díjjal számolnia.
Gyakori problémák, amelyeket irodámban elkerülünk
A banki törlési engedély késedelmes kiadása
Gyakran tapasztalom, hogy a bankok a hitel utolsó részletének kifizetése után hetekig, sőt hónapokig késlekednek a törlési hozzájárulás kiállításával és megküldésével. Ez különösen akkor kellemetlen, ha Ön éppen eladni szeretné az ingatlant, és a vevő tehermentes állapotot követel. Ilyenkor írásbeli, jogilag megalapozott felszólítással gyorsítom meg a folyamatot.
Elfelejtett régi terhek a tulajdoni lapon
Előfordul, hogy egy évtizedekkel ezelőtt visszafizetett hitel jelzálogjoga még mindig a tulajdoni lapon szerepel, mert a tulajdonos annak idején elfelejtette benyújtani a törlési engedélyt a földhivatalhoz. Ha a bank azóta megszűnt vagy átalakult, a jogutód felkutatása és a törlési engedély utólagos beszerzése komoly jogi munkát igényel. Irodámban vállalom a régi, elfeledett terhek felkutatását és azok törlésének teljes körű lebonyolítását.
Gyakran felmerülő kérdések
Eladhatom-e az ingatlant, ha még jelzálogjog terheli?
Igen, a jelzálogjogcom terhelt ingatlan értékesítése teljesen mindennapos. A szerződésben ilyenkor pontosan szabályozzuk a tehermentesítés menetét: a vevő az első vételárrészletet közvetlenül a banknak utalja a hitel végtörlesztésére, a bank kiadja a törlési engedélyt, és a vevő csak ezt követően fizeti ki a fennmaradó összeget az eladónak.
Mi a különbség a jelzálogjog és az elidegenítési és terhelési tilalom között?
A bankok a jelzálogjog biztosítására szinte mindig bejegyeztetnek elidegenítési és terhelési tilalmat is. Ez azt jelenti, hogy a bank előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül az ingatlan nem adható el, nem ajándékozható el, és nem terhelhető meg újabb hitellel. A hitel visszafizetésekor mind a jelzálogjogot, mind a tilalmat egyszerre töröljük.
Mi történik, ha a bank elutasítja a bejegyzési kérelmet?
Ha a benyújtott zálogszerződés vagy kérelem nem felel meg a földhivatali követelményeknek, a földhivatal hiánypótlást rendel el vagy elutasítja a kérelmet. Ekkor a banknak módosítania kell a dokumentumokat. Mivel ez késlelteti a hitel folyósítását, javaslom, hogy a teljes folyamatot jogi szakértő felügyelje.
Hogyan segíthetek Önnek?
Akár hitelből vásárol ingatlant és a bejegyzést szeretné biztonságban tudni, akár a visszafizetett hitele után szeretné végre tehermentesíteni a tulajdoni lapot, irodám teljes körű támogatást nyújt az eljárás során. Elkészítjük a szükséges földhivatali kérelmeket, egyeztetünk a bankokkal, és gondoskodunk a jogok gyors átvezetéséről.
Szabaduljon meg a tulajdoni lapon lévő terhektől gyorsan és zökkenőmentesen! Keressen bizalommal, és irodám elintézi a teljes földhivatali ügyintézést. Kérjen időpontot konzultációra itt!